旧厂房空间再造是文化创意产业发展和城市空间更新再造良性互动的关键环节。从老厂房变身为主题文创园区的“77文创园[美术馆]”，一方面，为北京市文化创意产业的发展提供了孵化平台与交流空间。另一方面，在有效保护工业文化遗产的前提下，通过对旧厂房空间的更新再造，激活了大量僵化的城市空间，吸引了大量核心文化资源的聚集。
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“77文创园”项目运作背景
自年5月开园的“77文创园[美术馆]”坐落于北京市中国美术馆后街77号。北京作为中国传统意义上的文化中心，其城市文化生态足以支撑起文化创意产业园区的孵化与成长。据北京市统计局统计，北京市文化创意产业实现增加值由年的.5亿元增长至年的.8亿元，年均增长12.3%，占地区生产总值的比重由12.0%提升至14.0%。根据今年1月19日中国人民大学文化产业研究院发布的中国省市文化产业指数，北京文化产业发展指数在全国各省市中排名第一。
此外，去年年底北京市政府办公厅正式印发了国内首个保护利用老旧厂房的专项政策——《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》(京政办发〔〕53号)。《意见》明确提出“保护优先，科学利用”、“需求导向，高端引领”以及“政府引导，市场运作”三项基本原则；并将“开展普查登记、科学评估认定、编制专项规划、促进多元利用”列为四项重要基础性工作。
综上所述，“77文创园”的诞生就得益于北京市对于文化创意产业发展以及旧厂房空间更新再造的鼎力支持。
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旧厂房空间再造模式探析
“77文创园[美术馆]”的项目于年10月开始启动，直到年4月竣工，历时一年半的时间完成整个空间的改造过程。园区占地平方米，建筑面积1.3万平方米，其改造前身是有着50多年辉煌历史的北京胶印厂。
“77文创园[美术馆]”项目的空间再造主要经历了以下三个阶段：首先，经过详细全面的勘察设计与检测工作，通过六个月左右的时间完成了整个园区的结构检测报告以及整体加固方案，从而尽可能地实现旧建筑寿命的可持续延展。其次，规划设计团队摒弃对旧厂房进行大拆大建的盲目改造模式，尽可能有选择地保留旧厂房古朴的建筑外立面。同时，也充分利用了各种类型的空间，比如建筑顶层的天台空间用于举办各种露天的文化活动；利用旧厂房中央的机修车间改造成一个可伸缩的“77剧场”；楼梯拐角陈列着原北京胶印厂遗留下来的各类老胶印机等。此外，园区内的楼梯扶手上都会设有木头隔板以起到空间隔断的作用。
最后，根据整个建筑的空间结构以及规模体量，确立了整个文创园区的空间功能布局，主要包括以下五个区域：原创孵化区（北京剧目排练中心）、文化体验区（“77剧场”）、国际文创区（PIXOMONDO等）、文创体验区（无用空等）；创新发展区（暖流、虎嗅、三联书店等）。其中，北京剧目排练中心是中国唯一的戏剧孵化平台，中心拥有18个排练厅和1个合成厅。据不完全统计，去年在这里诞生的剧目高达多部，北京市有80%以上的原创剧目都曾在此排演。
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旧厂房空间运作模式探析
“77文创园”的运营管理不再是单纯依靠固定资产出租收益的传统园区运营模式，而是以“平台+运营+产业”为主要特征的“77园区运营模式”。
精准清晰的战略定位
“77文创”，立足于“城市更新”和“文创产业”的结合，以“更新激活城市，文创点亮城市”为基本使命。在具体的文创园区运作模式方面，将自身定义为“文创生活的营造者”，“文创场景的供应商”以及“文化产业发展平台的搭建者”，高度明确了其在文化产业发展以及城市文化空间建设过程中所扮演的角色。从某种意义上讲，文化创意产业园区都应承担起为无形的文化产业活动提供交流与展示平台的基本责任。同时，这个平台的打造应注意需要具备高度的流动性与灵活性，否则很难支撑起文化企业以及文创活动的基本诉求。
此外，每个园区的主题定位一定要考虑到园区周边的客群关系问题，针对不同类型的区位环境找寻合适的园区定位，这对于整个园区后期的可持续发展具有重要的意义。比如，“77文化[美术馆]”，之所以以“影视戏剧”为主题定位，主要基于其位于中国美术馆后街的地理位置以及北部中央戏剧学院浓烈的艺术熏陶。
成熟稳健的商业模式
“77文创园”的商业运作模式为“”模式，即整个园区的运营主要依靠70%的租金，20%的日常运营服务以及10%的与入驻企业后期的长期合作带来的营收部分。
除了这三个大方面的收入之外，文创园区的营收还包括以下几个部分：举办各类文化活动，经营文创园区的自营空间以及出租园区车位等。其中“77文创”开辟的自营空间——77啤妹精酿生活馆，是园区的一大特色，生活馆还邀请了著名漫画家蔡志忠先生参与“77啤妹”的形象设计。
此外，值得注意的一点是，据“77文创”园区的运营总监李明介绍说，整个项目的初创团队的曾涉足房地产行业，所以具备较为资深的房地产项目运营经验，为整个文创园区的后期运营提供了系统的经济运营思维支持。此外，在人才任用方面，“77文创”采取“因人制岗”的模式，并将“热爱生活”认作工作人员必备的最大特质。
专业高效的服务平台
“77文创”不仅为入驻企业提供全方位的基础配套服务，而且会针对不同类型的文化企业开展专门“定制化”的增值服务，旨在为城市更新再造与文化创意产业的良性互动，提供一个创新发展的平台、一个交流碰撞的空间。
1.线下服务
“基础服务”=“运营管理服务”+“办公支持服务”
“增值服务”=“产业政策服务”+“文创金融服务”+“资源对接服务”
2.线上服务
“线上服务”=“白癜风诊疗指南公益中国援助定点白癜风医院
