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房地产企业基于成本管理、核算与业财融合的税务规划与价值链优化

年12月24-25日

长沙

课程背景

ONE

本课程将从成本视角重新审视房地产企业税务规划的逻辑与方法，形成以价值链优化为主导，业财融合为基础，精准量化为依据，风险管控为保障的全新税务规划体系。不仅让您对房地产企业的税务规划有更深刻更全面的认识，还可以学会很多精准量化的分析方法，有助您成为房地产行业税务规划实战高手。

课程收益

TWO

1．建立新形势下税务规划新思维

2．了解成本规划的业财融合要求

3.学会成本规划的价值链优化方法

4.掌握成本规划的精准定量分析方法

注：专家现场解答企业的疑难财税问题、并提供可行的财税解决方案！

主讲老师

THREE

董老师中国注册会计师，注册税务师，律师

多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。

实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A级北京致通振业税务师事务所首席税务顾问，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，国内多家房地产财税培训机构特聘讲师。

在国内演讲几百场，培训过知名企业上千家，并先后担任数十家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划，并创造了巨大的经济效益。

课程纲要

FOUR

一、疫情常态经济下滑形势下税务管理新思维

1.疫情常态经济下房地产开发企业将面临哪些税收新形势？

2.房地产企业为什么要基于成本进行税务规划？

3.成本税务规划为什么强调管理会计与业财融合？

4.价值链优化与税务规划有何关系？

二、房地产企业成本项目构成与税务规划难点问题与解决策略

（一）房企成本项目构成与税务规划难点问题

1.六大成本项目及构成比例如何才算正常？

2.土地零成本低成本问题如何解决？

3.无合法票据的问题如何解决？

4.票据名头如开发主体不一致问题如何解决？

5.成本分摊方法如何灵活运用且无风险？

6.借款利息如何归集？分摊方法如何筹划？集团资金集中管理有何风险？

7.非滚动开发项目公司亏损的还能弥补吗？怎么才能弥补？

8.大数据风控下成本规划的税务风险问题

（二）房企成本税务规划与价值链优化策略

1.业财融合规划策略

2.价值链取舍策略

3.价值链合并与分拆策略

4.价值链再造策略

5.价值链延伸策略

6.税会差异协调策略

7.成本归集与分摊策略

8.证据链完善策略

三、土地取得成本的税务规划与价值链优化

（一）房企土地取得的主要方式及涉税难点问题

1.净地招拍挂2.毛地招拍挂

3.收购在建工程4.收购项目公司股权

5.土地置换6.集体留用地开发7.合作建房

（二）净地招拍挂取得土地的成本规划

1.多地块、多业态、混业经营拿地策略的制定

2.集团拿地，子公司异地开发模式的税务风险控制与规划

3.土地成本的核算范围与税务处理难点问题

4.六种土地款返还如何进行税务处理？

5.契税计税依据问题

6.土地价款抵减销售额的纳税处理

（三）毛地出让取得土地的成本规划

1.毛地出让取得土地的交易实质与纳税处理原理

2.现金补偿的纳税处理，支付钉子户的补偿如何扣除？

3.实物补偿的本质是什么？实物补偿的纳税处理与扣除凭证

4.多个项目公司共同拆迁补偿成本如何处理？是否需要分摊？

5.拆迁还房如何缴纳契税？

6.拆迁还房增值税视同销售价格如何确定？

7.拆迁还房业务适用土地价款抵减政策吗？

8.抵减销售收入的拆迁补偿费是含税价还是不含税价？

9.销项税额抵减土地增值税如何处理？

10.销项税额抵减企业所得税如何处理？

11.拆迁补偿成本如何确认？

12.拆迁补偿扣除凭证如何确定？

13.政府主导拆迁行为和企业自主行为扣除凭证有何不同？

（四）集体土地征用与留用地开发的特殊事项的税务规划

1.集体土地征用补偿的处理原理？

2.留用地返还的税务处理难题是什么？

3.留用地零成本问题解决技巧？

4.案例分析

（五）股权收购取得土地

1.股权收购取得土地的涉税风险分析

2.最高股权收购价格的确定方法与案例分析

3.股权收购成本与开发成本如何合理转化？

4.转让方股权转让所得如何筹划？如何合理减少转让所得额？如何递延纳税？

（六）收购在建工程

1.收购在建工程与收购股权的区别？

2.收购在建工程的条件

3.开发投资额达到25%如何确认？

4.投资额没达到25%如何才能转让？

5.转让在建工程如何缴纳增值税？可否抵减土地价款？

6.转让在建工程土地增值税可否享受加计扣除政策？

7.转让在建工程可否享受普通住宅优惠政策？

8.收购方契税如何计算？包不包括地上建筑物价格？

9.收购方购买在建工程增值税如何处理？是抵扣进项还是抵减销售额？

10.如果收购的在建工程是老项目，收购方可否选择简易计税？

11.购买在建工程开发后再销售土地增值税可否加计扣除？

12.购买在建工程推倒重置，其成本可否计入新项目成本？是否需要进项转出？

（七）土地置换

1.土地置换如何确认土地成本？

2.土地置换如何缴纳契税？

（八）合作开发模式下的税务风险控制与规划

1.框架协议2.方案设计

四、开发成本的税务规划与价值链优化

（一）前期工程费的税务规划与价值链优化

1.规划设计对后期税收有何影响？业财融合有何要求？

2.同一项目不同业态的设计合同应如何签订？

3.境外设计费的增值税与所得税涉税处理

4.项目立项对后期纳税有何影响？业财融合有何要求？

5.土地平整费用的合理性风险规避

6.政府规费属于代收款项项目吗？土增税清算不得加计扣除如何沟通？

7.管理费用和前期工程费转换技巧

8.未有后续开发项目的地产公司未弥补亏损如何弥补扣除？

（二）建筑安装工程费的税务规划与价值链优化

1.建安工程的价值链优化策略及挂靠经营风险规避

2.建筑工程发包模式如何选择？如何简单快速决策？工程如何发包双方税负最优？自营与外包思维方式有何不同？

3.多业态、混业经营的核算技巧与建安合同签订策略

4.建筑安装合同计价方式与政策变动调整

5.不可抗力导致停工停产损失如何承担？

6.虚增成本的税务风险是如何被发现的？

7.甲供材的成本核算与税务风险

8.甲供水泥加工混凝土如何操作？如何开票？

9.甲供工程业务处理方式有哪些？如何筹划？案例分析

10.水电费的处理“甲供材”下甲供水电费的会计与税务处理

11.装修费的处理思路与风险防范

12.建筑工程劳动保险的处理

13.招标代理费、房屋测绘费

（三）基础设施费

1.房地产企业要不要成立园林绿化公司

2.园林绿化采用何种企业形式？

3.园林绿化的核算与发票开具税务风险

4.多项目基础设施的处理技巧

5.成本合理性判断与风险控制

（四）公共配套费

1.五类配套设施核算

2.公配的土地增值税与企业所得税税务处理之异同

3.地下车位的企业所得税、土地增值税、增值税与房产税的税务风险控制

4.会所的涉税风险与处理

5.幼儿园的涉税风险与处理

（五）开发间接费用

1.集团公司如何优化项目管理价值链？

2.土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别

3.营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？

4.开发间接费与期间费用如何区分？如何合理转化？

5.如何将项目公司未弥补亏损结转新项目扣除？

（六）借款利息的纳税处理与风险防范

1.集团公司资金集中管理的税务风险

2.关联方借款收利息划算还是不收利息划算？风险如何规避？

3.关联企业借款不收利息是否需要视同销售？如何操作才合规？

4.老板个人将银行贷款借给项目公司，利息如何处理？是否增加公司税收成本？如何解决？

5.老板个人巨额资金借给项目公司有何税务风险？如何解决？

6.关联方借款不收取利息，大额往来款挂帐如何处理？

7.借款利息资本化还是费用化？

8.借款利息资本化开始与停止时点如何确定？

9.借款利息扣除债资比例如何准确把握？超过债资比如何才能扣除？

10.同期同类贷款利率如何取得？

11.资本化利息超标的调整方法

12.如何把握土地增值税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？

13.据实扣除资本化利息的起止时点

14.利息扣除方法的选择与限制

五、扣除凭证合规性管理

1.增值税扣除凭证风险与防范

2.企业所得税扣除凭证风险与防范

3.土地增值税扣除凭证风险与防范

六、房企成本核算与分摊技巧与案例分享

（一）成本对象

1.房企如何确定成本对象？何时确定成本对象？

2.成本对象与清算单位的区别与联系

3.成本对象与清算单位的设置技巧

4.开发成本明细帐的设立与核算技巧

5.开发成本核算实例模版应用

（二）成本分摊的基本原则

1.多数企业的成本分摊误区

2.成本分摊的最高境界是什么？

（三）成本分摊技巧与风险防范

1.土地成本2.利息3.其他成本

4.土地增值税、企业所得税与增值税下土地成本分配标准的异同

5.层高系数法的运用规则要求与具体计算

6.地下车位

（四）预提成本

1.预提成本适用对象

2.预提成本的范围

3.建安成本预提的依据是总合同额还是单个合同额？

4.预提成本后再来发票如何处理？如果预提以后成本未发生如何处理？

（五）完工年度计税成本计算及成本结转技巧

1.会计成本如何调整为计税成本？

2.预提成本方法及案例

3.单位计税成本计算方法与模板

4.完工年度发票未到如何处理？有几种处理技巧？

（六）土地增值税清算年度成本计算与结转技巧1.成本分摊预案2.清算模拟预案3.发票未到的处理预案

课程信息

FIVE

课程主题：《房地产企业基于成本管理、核算与业财融合的税务规划与价值链优化》

时间地点：年12月24-25日

长沙

主办方：赢商网·赢才商学院

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