（本文由省三旧改造协会专家库成员、广东工业大学建筑与城市规划学院蔡云楠教授、闾兆徽教授提供，刊登在《广东三旧改造》第十期理论探索栏目）

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随着高污染、高排放、高能耗的传统工业逐渐衰退外迁，原有旧厂房面临着土地利用低效、设施落后、空间品质差等一系列问题。低效工业用地改造和再开发已成为城市建设需要面对的现实问题。据统计，我国老旧厂房空间资源达30亿平方米，改造潜力巨大[1]。作为城市产业升级的空间载体，旧厂房和存量低效工业用地可以为城市产业升级提供充足的建筑资源和土地资源，具有较高的潜在开发价值。如何让城市中大量存在的旧厂房和低效工业用地通过再开发实现可持续发展，已成为我国城市更新中重要、紧迫的研究课题。近年来广东省多地提出的“工改工”政策就是力图通过存量低效利用工业用地再开发实现产业转型升级，为城市可持续发展寻找新动能和空间载体的有益尝试。

一、当前我国旧厂房改造存在的误区

（一）多改居，少产业

受经济利益驱动，市场主导下的旧厂房改造目标以土地经济效益为主，旧厂改造多为可快速盈利的项目，往往直接将旧厂房推倒重建，新建居住小区，追求短期的高收益回报，实现土地的快速增值。但从城市长远的发展角度来看，这种经济提升只是数字上的暂时增长，城市的产业空间受到挤压，不利于实体经济的发展，地区的产业经济未能得到本质上的优化升级。

（二）重个体，轻片区在旧厂房改造过程中，往往只