近年来，城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。

而在存量时代，改造更新是保持购物中心生命力的重要手段，然而改造一个建成于15年前的购物中心项目比新建一个购物中心难数倍。

No.1

是消费者越来越难搞吗

“我的项目引入了最火的业态，特牛！但是为什么热度一过就依旧没什么人，好愁”，这份焦虑感想必各位都有“似曾相识”的感觉。随着收入结构的整体调整，大众消费生活的演讲，必然会带来消费趋势的变化。

也就有了前年备受热议的“消费升级和消费降级”论。消费升级一般指消费结构的升级，是各类消费支出在消费总支出中的结构升级和层次提高。也可以理解为，消费升级本质就是消费者愿意花更多的钱，购买产品的更多附加价值。

消费降级是消费升级的中后期过程。“品类出现-消费升级开始-行业发展-新品牌出现-价格降低-消费降级开始-消费人群扩大-消费升级完成”这就是某个品类消费升级的全过程，消费降级占据着后半段。

而购物中心所构成的零售商业市场，业态的升级换代在各大购物中心无时无刻不在发生，在消费变迁过程中，不管是消费升级还是消费降级，其本质，终究是品类升级，品牌下降的过程。

举例来说，喝惯星巴克的朋友，不大会去选择附近某不知名咖啡店内便宜3块钱的拿铁，因为喝惯星巴克的人才不会为了区区三块钱就把某样不熟悉的饮品喝进肚子里去，但如果承诺原材料用的跟星巴克差不多，而且我送你各种券，甚至我免费送你一杯喝喝看，这时，原本要去星巴克买咖啡的朋友大多会想要尝试一下这一家的咖啡，反正我也不亏，这也就是当价格突破消费者的心理界限时，品牌也很难支撑溢价。人们是不喜欢在星巴克的环境了吗？还是不喜欢星巴克咖啡豆的味道了？都不是，星巴克还是那个星巴克，好氛围，好的咖啡豆这些不曾变，但当下出现的新奇品类更加能够刺激到消费者的购买欲。正值消费主力的人群也同样是社交软件爱好者，咖啡大家都喝过，但各种噱头各种造型的饮品，或许都没见过，拍下美美的照片发布到朋友圈或微博，一个小时内会发现半个通讯列表的人都给你点赞了。从消费者角度是花钱换了一个高点赞的说说，对商家而言，不仅买出饮料，而且还获得了免费的线上推广资源。而是不是真的好喝好吃，则是考验这个品牌能否“活得久”的重要指标。也就是说找寻独一无二的“亮点”是吸引客群的重要法宝，提供的产品被市场认可才是生存之道。购物中心是提供一种生活方式的地方，是人们一种消费形态的集中体现，承载着经济性、社会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验。购物中心应着力于更多娱乐性、社交化以及人文关怀的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的与消费者进行情感沟通和关系营销。

No.2

改造项目的“关键词”

大数据显示，截至年6月，我国开业超过15年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有个，开业超过10年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有个。如何激活这些购物中心存量资产，将其再度焕发生命力，转化为市场号召力呢？答案是“重构场景”和“内容升级”。说到这里，就要提到商业设计的作用，商业设计的最终目的是为了吸引消费者前来并进行消费，而许多人会片面的认为只要在项目设置“网红打卡点”肯定能拉动生意。但实际上购物中心是最讲究整体协调性的一个商业场所，不仅是空间与空间之间的，还有空间与目标消费人群之间的。商业空间设计的主要目的是基于市调和对生活的理解之上提供具有舒适感、归属感、辨识度且诱人的空间，这是促发人们一次又一次的回到这里。改造项目对建筑空间设计师的要求也不低，专业层面来说改造项目不同于新建项目有充足的发挥空间，改造项目需要在既存的条件下工作，这通常意味着“约束”，所以改造项目更需要全套专业知识以及解决不同性质问题的能力。从设计理念方面，设计师个人对生活的理解和不同文化的洞察力比专业性更重要，就好比自己都不住在别墅区的设计师无法做出一个完美的别墅区设计方案一样，在无法充分理解项目定位的目标消费群的生活水平的设计师，也做不出具有归属感，令顾客愉悦的空间，更不用说创造“诱人”的空间了。如何平衡地域文化和项目固有限制，将所有功能需求都由美学价值和娱乐组件补充；唤起积极情绪的空间，除了简单的“购买”之外，思考旧改项目是否还可以能用于其他事物，比如散步，放松，社交，分享等等。改造出一个“多维空间”便会促进商场的持久商业表现。

No.3

新零售时代下的场景重构

未来的零售，未来的商业，是一个体验的商业，凡是目的化的东西，大家都会想到互联网，消费现在已经无边界了，这样一个背景下，目的性的东西都被互联网垄断了，而体验性的，是垄断不了的。新的场景革命，以“娱乐、互动、体验”为主诉求，将商业环境极大地融入娱乐的主题、艺术的主题、人文的主题等等，将商业嫁接更多跨界的元素，给予消费者人性化的关怀，丰富多元化的体验，形成新的商业空间和氛围。场所基于消费需求构建出来的“引力场”，是实体和精神的关系，创新是对未来生活的洞悉，是对未来生活模式的预判，只有对未来的生活模式有了清晰的预判和创新，才能够跟消费者无缝对接，未来非主流将成为主流。未来我们贩卖的不再是简单的商品，而是一种情感，一种体验，一种场景性营销。人们对于公共空间的要求越来越高，经营者也越来越难带给消费者愉悦的体验，所以研究如何带给人们愉悦的器官性本能，便是空间规划的本质工作。从听觉、视觉、嗅觉、触觉、味觉五个方面如说，去创造更为多元的空间。场景设计是一门艺术，本质是与目标客群的一种“沟通”方式，它是设计者和客户之间，通过场景实现无声沟通的学问：把购物中心想要表达的主题、功能、内容、个性化信息传达给客户。比如，与其他大多数项目产生差异化的地标性、室内外空间组合带来的变化性、提供人文关怀的功能性、产生愉悦体验的文娱性、充满绿色生态和自然景观的休闲性、使空间与人群产生心灵碰撞的艺术性等等。从灯光、音乐、气味等维度打造沉浸式的商业空间，紧抓社交化的消费趋势，充分考虑区域商务人士、高品质家庭的社交化、亲子化、人文化的消费升级需求，以多维立体开放式街区的形态，打造集多种功能于一体的城市文化消费新空间，从而让顾客流连忘返。关于场景搭建的良好体验性主要体现在以下几个方面：建筑的标志性、体验的可逛性、概念的主题性、场景的独创性。

No.4

7大手法进行商业改造

■产品再定位每个商业体的脱胎换骨的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。日常生活中，我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判，对微观市场特征的模糊认知。产品定位的本质是：我的客户是谁?我有什么与众不同?客户为什么会来买单?■优化业态商业建筑绝对是形式服务于功能的产物。但好的形式往往能够优化内容上的经营。优化调整业态，是建立在大量的预招商和财务数据分析工作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据，以强有力的备选业态及品牌库作为支撑。■立面翻新再造建筑外表皮是一个商业项目最重要的标识。好的立面用元素和构图诉说着一个项目的内在气质和主题特色。符合现代审美和个性化的立面，是商业精神内在展示的重要元素，给传统商业以新的面具。用广告、色彩、灯光、材质、构图等手法设计的立面，就是其内在商业气质的最佳表达方式。■室内空间主题重构如果说建筑立面的再造代表了新兴商业的精神气质，那么室内空间主题的重构就代表了新型商业灵与肉。电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这个项目的独一无二性。未来好的商场经营者本质就是一个大片的导演，你想说什么故事，就在这个数万方的空间里造梦。他可能会拍文艺片，可能会拍专题片，可能会拍科幻片，可能会拍时尚片，可能会拍动画片，把商场打造成梦工厂的思想意识革命，是决定成败的关键。■优化功能设施从大到一个商场内部的管线设施、声光电设施、舞台效果布局，到小到一个商场的休憩花台、功能座椅，卫生间形象，都是。如果说管线如同血管动脉，声光电如同美容品，那么这些细小的细节空间则代表了每一寸肌肤上的细胞。■提升软件服务线上数据支持绝对是未来商业服务亮点。实体商业面对线上电商最现实的态度应该是合作。越快的合作、越紧密的合作，一定是商业经营升级转型策略的要点。■跨界经营商业与艺术、文化、健康等方面的联姻是当前最常用的经营手法。

No.5

改造中空间增值重点

■人文关怀购物环境中的公共空间就像城市中的交通与广场空间，随着系统的扩展而逐渐膨胀，面积越来越大，消费者在其间停留的时间也越来越长。一个舒适、愉悦、体贴而具有吸引力的公共空间，比如休息区域、母婴室等等。在细节之处给予顾客最大程度的关怀是成功的商业环境建立的重要基础。也可以说商业环境的设计优劣很大程度上是取决于其内的公共空间部分的设计。因为营业部分的空间品质是由各个经营商家的品牌档次和经营内容来决定，而作为大的商业综合体的品质更多是由其内部的公共空间来决定，有好的公共空间品质就有好的商业形象。■绿色生态当空气质量、人类生存环境越来越受到